Portugal criou um regime específico destinado a incentivar o investimento em imóveis para arrendamento habitacional. Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) preveem benefícios fiscais para projetos elegíveis, sujeitos ao cumprimento das condições legais aplicáveis.
O regime foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e regulamentado pela Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro. Esta última estabelece os procedimentos de candidatura, os requisitos de elegibilidade dos investidores e as obrigações associadas a estes contratos.
O objetivo é incentivar o investimento privado na aquisição, construção e reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, contribuindo para aumentar a oferta de habitação com rendas moderadas.
Os Contratos de Investimento para Arrendamento são celebrados entre os investidores e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em representação do Estado português.
O regime abrange investimentos na aquisição, construção ou reabilitação de edifícios destinados ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para posterior subarrendamento para fins habitacionais.
Os contratos têm uma duração entre 10 e 25 anos, salvo condições específicas aplicáveis a projetos integrados em parcerias público-privadas.
Para serem elegíveis, os projetos devem cumprir os requisitos relativos à utilização dos imóveis, aos limites de renda e às condições aplicáveis aos investidores.
O regime dos CIA prevê vários benefícios fiscais, cuja aplicação depende do cumprimento dos requisitos legais e contratuais.
Os principais benefícios previstos incluem:
— Isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) na aquisição de determinados terrenos para construção e imóveis destinados ao arrendamento habitacional abrangidos pelo contrato.
— Isenção de Imposto do Selo sobre a transmissão dos imóveis elegíveis.
— Isenção de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) durante um período até oito anos, a contar do ano da aquisição, inclusive.
— Redução de 50% da taxa de IMI durante o período restante do contrato, dentro dos limites legais aplicáveis.
— Aplicação da taxa reduzida de IVA a determinadas obras elegíveis de construção ou reabilitação de imóveis abrangidos pelo regime.
— Reembolso de um montante equivalente a 50% do IVA suportado em determinados serviços de arquitetura, engenharia, conceção e estudos relacionados com a construção ou reabilitação, sujeito às exclusões previstas na lei.
— Isenção de AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) durante a vigência do contrato.
— Redução de 50% de uma taxa específica de Imposto do Selo para determinados organismos de investimento alternativo, proporcionalmente aos ativos abrangidos.
Importa salientar que a aplicação das isenções de IMT e IMI previstas no regime está sujeita a decisão municipal, nos termos da lei. Estes benefícios não devem, por isso, ser considerados automáticos em todos os municípios ou para todos os investimentos.
Antes de realizar um investimento, é essencial confirmar quais os benefícios efetivamente aplicáveis ao imóvel e ao contrato em causa.
Pessoas singulares, sociedades e outras entidades podem apresentar uma candidatura, desde que cumpram os requisitos estabelecidos na legislação.
As principais condições incluem:
— Capacidade técnica e de gestão adequada ao investimento.
— Contabilidade regularmente organizada.
— Lucro tributável que não seja determinado através de métodos indiretos de avaliação.
— Situação tributária e contributiva regularizada.
— Cumprimento dos restantes requisitos legais aplicáveis à atividade.
— Experiência comprovada superior a três anos em investimento ou promoção imobiliária, gestão imobiliária ou gestão de arrendamento habitacional.
Em determinadas condições, a regulamentação permite considerar a experiência dos sócios, de certas entidades que detenham participações no investidor ou sejam detidas por este, bem como dos membros dos órgãos de administração, direção ou gestão.
Existe também um requisito importante relativo à utilização dos edifícios: pelo menos 70% da área total de construção abrangida pelo contrato deve ser destinada ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para posterior subarrendamento para fins habitacionais.
As rendas devem igualmente respeitar os limites legais aplicáveis. As candidaturas são submetidas através da plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU.
Para efeitos deste regime, o Decreto-Lei n.º 97/2026 estabelece que a renda mensal moderada não pode exceder 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida aplicável em 2026, sem prejuízo de eventuais atualizações previstas na lei.
Este critério é essencial para determinar se os imóveis podem ser abrangidos por um CIA.
Este limite deve ser distinguido das regras do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Quando um CIA está abrangido pelo RSAA, aplicam-se também os requisitos e os limites de renda próprios desse regime.
Para os investidores, conhecer os limites de renda aplicáveis é indispensável para estimar os potenciais rendimentos de arrendamento e avaliar a viabilidade financeira do projeto.
O Algarve continua a ser uma região importante para o investimento imobiliário. No entanto, a viabilidade de cada projeto de arrendamento depende de vários fatores, incluindo a localização, o preço de aquisição, os custos de construção ou reabilitação e as rendas permitidas.
Os Contratos de Investimento para Arrendamento podem constituir uma opção a analisar por investidores que pretendam desenvolver projetos habitacionais a médio ou longo prazo e que cumpram os requisitos legais do regime.
A aquisição de edifícios para reabilitação e a construção de novas habitações destinadas ao arrendamento são exemplos de projetos que podem ser estudados neste enquadramento.
Os incentivos fiscais podem contribuir para a viabilidade financeira de determinados investimentos. Contudo, não garantem, por si só, a rentabilidade de um projeto.
Antes de tomar uma decisão, é importante avaliar os custos totais, os rendimentos previstos, as obrigações contratuais e as condições específicas do mercado imobiliário de cada município do Algarve.
Antes de celebrar um Contrato de Investimento para Arrendamento, é importante avaliar:
— A elegibilidade do investidor e do projeto.
— Os limites de renda aplicáveis.
— Os benefícios fiscais disponíveis e as condições para a sua atribuição.
— A duração e as obrigações previstas no contrato.
— Os custos de aquisição, construção, reabilitação e gestão do imóvel.
— A rentabilidade esperada ao longo do período de investimento.
Uma análise prévia permite compreender melhor as condições do regime e determinar se o projeto corresponde aos objetivos do investidor.
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A legislação aplicável aos Contratos de Investimento para Arrendamento pode ser consultada nos seguintes diplomas oficiais:
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República
Declaração de Retificação n.º 26/2026/1 — Diário da República
Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro — Diário da República
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